全国マンション情報ガイド

収益用不動産と非収益用不動産

米国の直近のバブルは住宅のバブルたった。このバブルの資産効果により消費行動が活気づき、多方面の経済活動に好況をもたらして、商業用不動産までもが値上がりした。住宅バブルが崩壊して住宅価格が急落すると、やがて商業用不動産の価格までもが下落を開始した。この米国の動きに見られるように、不動産と一口に言っても、住宅と商業用不動産は宍要者が異なり、別々のマーケットを持つ異なるジャンルに属するものだ。両者は投資
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DCF法で将来が予測できる

ＲＥＴＩＴや不動産証券化の鑑定評価には、DCF法が必須となっている。それは、投資家のニーズに応えるためのものと私は考えている。直接還元法は、現時点での取引キャップレートでＮＯＩを割り、現在マーケットにおける価値を算出する。一方、DCF法の主眼は、将来収益の予測である。DCF法であれば、保有期間中のＮＯＩの変動（すなわち、粗収益の変化や諸経費の変化）を予測し、資本的支出をいつごろからどれくらい組み込
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DCF法はなぜ大切か

不動産のサイクル観とならんで、不動産を「読む」、実力を「知る」ための技術として必要なのがDCF法である。以下ではその特質について詳しく解説する。わかりやすく実例や図を使って説明するので、まずは基本の用語や概念を理解していただきたい。そして、鑑定評価書を解読できるようになり、さらには収支見積書が作成できることが最終目標だ。DCF法は、不動産の価値を、その不動産が将来生むすべてのキャッシュフローの合計
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「無暖房住宅」で厳冬を越す

あちこちで「国策」として進められている省エネルギー、環境対策を耳にした。イェーテボリで、住宅分野でも「ついにここまできたか」と驚きを禁じえない住居と出会った。冬場は氷点下一〇度、一五度に気温が下がる酷寒の地で、暖房設備をまったく必要としない「無暖房住宅（木造）」が建設され、居住権つき住宅として分譲されていたのである。日本のエアコン・メーカーが聞けば真っ青になりそうな無暖房住宅を見に行った。イェーテ
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いわくつきの物件を専門に扱う仲介業者

「貸し主も調べてみたのですが、貸し主も事件の後で、何社か転々としています。つまり、事件のことを知っている人が誰もいないのです。入居者も新しい入居者ばかりで、内部も最新設備にリフォームされていますから、気にしなければいいのでしょうが……」こうした事故物件、いわくつきの物件を専門に扱う仲介業者もある。また、破格の安さで手に入ることから企業が買い取って社宅にする場合もあるという。競売で相場よりも安く不動
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五五〇万円以下の贈与であれば無税となる

家を買う（自分が住むこと、所得が一一○○万円以下＝給与所得者の場合年収一四四二万円以下、などの条件があるが）ことを目的としての贈与であれば、きわめて税率が低く、五五〇万円以下の贈与であれば無税となるのである。一〇〇〇万円を超える贈与であっても、税率はわずか四・五％。五〇％にも達する一般の贈与とはまったく違う。これを活用しない手はない。また、こういうことを書いてはいけないのだが、金には色はついていな
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高級住宅層を取り込んでいるプレハブ住宅

プレハブ住宅は、このような作る側の規格量産品と、使う側の標準品指向の合致するところによって、本来、中・低所得者向きの住宅であることがわかる。ところが、今の日本のプレハブは、工務店の住宅がいつまでも遅れた水準を脱しきれず、昔ながらの野暮ったい、とくに洋風のシステムについて物しか作れないために、それに不満足な人々に食い込んでいったためと、垢抜けしたデザインや、次第に信用をつけつつあった販売力などによっ
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固定金利の安心感と、超低金利の負担の軽さ

超低金利で返済額を少なくできる分、シッカリと貯蓄を進めておき、将来金利か上がったときに一部繰上げ返済して返済額上昇に備える態勢をとっておけば、金利上昇リスクはほとんど解消できるといってもいいだろう。その中間の20年程度の返済期間を利用する場合には、ほどほどにリスクもあるが、金利もほどほどに安い固定期間選択型の特約期間10年のなかから、より金利の低いローンを利用する方法などが考えられる。固定期間が1
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できるだけ、借りている先に相談に行こう

失業や収入ダウンでローン返済が困難になったら……。そんな不安を抱いたことがある方も少なくないでしょう。返済が苦しくなった方からご相談が寄せられることがありますが、よく感じるのが、延滞した場合の対応について情報が少なく誤解されている力が多い、ということです。金利や借り入れの条件などはパンフレットやインターネットで簡単に知ることができますか、返済が困難になった場合の金触機関の対応についてはオープンにさ
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中身が異なる“位置指定道路”の怪

Ｓさんは、実家の1階にある両親が経営する会社に兄とともに勤務している。結婚を機に、実家を出て家を探すことに。できれば実家の近くでと思ったが、なかなか見つからない。「初めての電車通勤」も覚悟したころ、隣家が売りに出されるとの情報。面積は約40坪、長いことお婆さんが一人暮らしをしており、Ｓさんが生まれたころにすでに古かった家付き物件だが、建て替えれば解決する、とすぐに購入に踏み切った。さっそく建築確認
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競売参加にはしっかりとした資金調達か肝要に

競売参加にはしっかりとした資金調達か肝要になる。もともと、銀行は競売物件への融資を認めていなかった。ここ数年、競売物件取得が進んだことと、不良債権処理の一環であることから、融資の道が開かれるようになった。それでも、通常の住宅ローンのようなわけにはいかない。どこの物件を購入するのか、自己資金はいくらあるのか、その物件購入後にトラブルはないのか、しつこいほどの説明が必要になる。たとえば、普通に二千万の
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建替えを推し進める経済的要因

平成一四（二〇〇二）年におこなわれた区分所有法の建替え条項の改訂に際して、審議過程の参考資料として「老朽化マンションの建替え69事例」が法制審議会の関係者に配布されている。この六九事例のうちの九例は、すでに完成した代官山アパートや鶯谷アパート、さらには現在建替え建設が進行中の青山アパートなどの大正末年から昭和一桁代に建てられた同潤会アパートである。残りの六〇例が昭和三〇年代以降に建てられたいわゆる
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全期間固定金利型も実は安心できない

金利上昇に備えて、全期間固定金利型を申し込んでいるという人も安心はできない。ほんとうに安心できるのは、すでに購入物件の引渡し、融資の実行がすんでいる人に限られる。というのも、「フラット35」を含めて、民間ローンでは融資実行日の金利が適用されることになっているからである。仮に2005年に2％台前半で申し込んでいても、建物が完成して引渡しを受け、融資の実行を受けるのが2006年の10月で、そのときに金
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貸別荘の料金での注意点

格安料金で色々なオプションがついてくる貸別荘は魅力的です。でも、あまりにも安すぎると注意がいるのです。立地条件が良くなくて山奥でとても景色が悪く、楽しむものが何もないかもしれません。バブルの頃に立てられたものや、以前企業の保養所として使っていたものを貸別荘としているケースもありますが、最悪な場合だと旅館業法違反の無許可で行っているかもしれないのです。旅館業法だけでなく消防法まで違反していたりしてい
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インテリアの要ソファ選び

それまで使っていたソファが古くなり、そろそろ新しいものに買い換えたいと思うようになりました。郊外のインテリアのお店に出向くと、店内にソファがたくさんありました。まずは、座り心地。実際に座ってみて感触を確かめるとクッションのよさだけでなく、ひじ掛け、座面、背もたれの高さがポイントのようでした。そんな中、決定したのは、背もたれが頭まであるソファでした。背もたれが頭まであると部屋の中で圧迫感を感じますが
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結果的に株式公開できない可能性も

株式公開に向けた資本政策には、基本的に二つの意味があります。まず一つは、「株主構成の変更」です。オーナーをはじめとする身内中心の構成から、取引先やベンチャーキャピタルなどの、社外の第三者を含めた株主構成に変更します。そして二つめは、「戦略的な発行済株式数の増加」です。株数を増やしながら、各市場の形式基準を満たすとともに、理想的な株主構成への是正を行います。資本政策が他の事業承継に向け資本政策の意味
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大敗を避けるべき

地域周辺で売れ残りがあっても、空室があっても、自分たちの供給するものは売れるか埋まるという過信がある。東京圏と地方圏では、価格や賃料に大きな差異があると認識できても、実感は少ない。デベロッパーの、「まず供給ありき」という姿勢は、そろそろ改めるべきです。日本はすでに六〇年以上も戦争がなく、日本全国で住宅やビルが破壊されるようなこともありませんでした。すでに供給的には十分に足りているのです。その意味で
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「団地生活はモダン」というイメージが定着

各地の公営住宅は規模も小さく、その動きも、積極的に採用するところとそうでないところもあるなど、地域によってバラツキがあったため、全国の注目を集めるには至らなかったようだ。公団では、この標準設計にさらなる道具立てを加えて普及をはかる。まず、ダイニング・キッチンという、新しい生活のスタートを予見させるようなネーミングを冠し、ダイニングが食事室として使えることを保証するために、はじめのころにつくった2D
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新建材以外にも化学物質を含むアイテム多数

問題の本質は何か。症状がすぐ発現することではなく、一生を通じ、揮散する化学物質に接し続けているという点。砂時計の砂のように音もなく影響が蓄積されてゆくでしょう。化学物質過敏症。その６割は、シックハウス症候群が原因といわれています。さて、この続きは1回、窓を開け換気してから読みましょうか。たとえばシックハウスの被害者５００万人。シックスクールの被害者50万人。生産者の論理と生活者の無関心が、住害を生
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棟木の瑕疵

二つの傾斜した屋根の交わる部分を棟という。位置によって、大棟・隅棟・下り棟の区別がある。つまり、「棟木」は棟の部分の部材ということで、単純に、屋根を支える頂上部の横架材と思っていい。建物の件数を数える時にも「棟」という言葉を使い、「一棟」を「ひとむね」とか「いっとう」という呼び方をする。この「棟木」は、洋風小屋組みの場合はトラスの真束頭と、和小屋の場合には小屋束上部と緊結する。「トラス」は、鉄骨造
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ハイテクレーザーでコンクリート表面をセラミックス化

レーザーをつかってコンクリートの表面をセラミックス化させる研究を、八年前から続けている。まず、コンクリートをつくるときにレーザーと反応する素材を入れておき、炭酸ガスレーザーで表面を千五百度で加熱する。すると、コンクリート中に含まれる石英成分などが溶融してガラス化する。また、硫酸銅などの溶液を塗布してレーザーを照射すると、緑色に着色できることにも成功している。耐候性のよいタイルも長い時間を経ると、壁
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商業地域はマンションの立地に適しているか？

商業地域とは、１２種類ある「用途地域」のひとつ。主として商業その他の業務の利便を増進するために定める地域（「都市計画法」第９条）。いわゆる駅前の繁華街のこと。商業地域の最大の特徴は、工業地域、工業専用地域と同様に、日影規制がないこと。居住環境としての日照の確保よりも、商業活動や産業活動の効率を優先させている地域なのだ。商業地域のもうひとつの大きな特徴は、他の用途地域に比べて、容積率（＝敷地面積に対
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下階への騒音が予想

子供に思いっきり遊ばせたり、友達を大勢呼んでパーティなどをすれば、下階への騒音が予想され、厳しいクレームを受けるかもしれません。ルーフバルコニーは庭ではないのです。そして、根本的な構造にも注意が必要です。外部階段や外廊下や屋上から侵入されやすい構造になっていないか。ルーフバルコニーの上が屋上で、そこに給水タンクなどの設備機器が設置されている場合、検査や清掃の人がルーフバルコニーを経由して屋上に登る
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若いうちこそ都心の賃貸物件を

家賃の安さに惹かれて、郊外のマンションに住んでいます。まわりは落ち着いた住宅街で、非常に快適ではありますが、遊び場がほとんどないところには少し物足りなさを感じています。今住んでいる物件を探していた時、ダメもとで都心の物件もいくつか見てまわりました。「いい年頃になった時に持ち家を建てるとなると、都心に住めるのは相当限られた人にしか無理。賃貸物件を借りているうちにこそ都心に住めるし、若いうちに刺激の多
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中古住宅の庭にあったパーゴラ

中古住宅を見ていると庭付きの物があり、パーゴラとよばれる棚がありました。藤棚とも呼ばれるこの棚はぶどう棚というイタリア語が由来であり、イタリアではぶどうを育てるために上が格子状で、下を通ることが出来る独特の形状の棚を作り上げました。欧州にこの機構が伝わるとわざとツルの伸びる植物を植えてその下にテーブルなどを置いて日陰を作り、ティータイムを楽しむための場所として利用するようになりました。簡単な構造で
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メディチ・リッカルディ宮なる住宅

かの有名なメディチ家の一族が住んでいた住宅がメディチ・リッカルディ宮です。フィレンツェ市民の顰蹙を買わないよう、外見はなるべく質素に飾りつけいかにも集合住宅のような雰囲気を漂わせています。しかし内部に入ればメディチ家の勢いを示す美術品や装飾が多く設置されています。調度品1つ1つが豪勢な物であり、フィレンツェに来たルネサンスを代表する画家に描かせた美術品が数多く存在し、さらには自宅の中に礼拝堂まで作
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心地よいバルコニーとは

バルコニーも居心地のいい空間になりうる。日本の多くのマンションは、南側に一メートルの幅でべたっとついている。そこにはエアコンの室外機や洗濯機、乾燥機などが置かれ、どこかビルの機械室のような殺伐とした空間になっていることが多い。冬などは寒々としている。一メートルの幅では狭すぎるのである。せっかくの南側の空間がまったく生かされていないのだ。避難通路という位置づけになっているために、鉢などを置いたりする
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大手メーカーと国が一体となって法律を作ってよいのか

新しい法律ができるときは、必ずと言っていいほど、問題が発生し世論が騒ぎ出してから考える傾向があります。さらに建築の新しい法律を作る場合で言えば、官僚は大手メーカーの意見を取り入れる傾向があるのです。法律を作成する委員会のメンバーや代表に、民間の大手企業の役員が選ばれることもあります。そうなれば、メンバーの会社に有利な意見が出るのは当然。これがいつまでたっても変われない、日本の現実ではないでしょうか
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既存テナントの賃料はこちらから値下げしよう

テナントを入れたからといって安心してはいけません。オフィスでも住宅でも、今はインターネットで検索すると、特定のエリア、面積で賃料相場があっという間にわかってしまいます。以前、インターネットがなかった頃は、仲介業者しかこの手の情報を持っていなかったので、すでに入居しているテナントが自分の入っているビルや住宅の賃料が周辺と比べて高いのか安いのかを知ることはきわめて困難でした。ところが今ではいつでもどこ
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新築のマンションはたいへん買いやすい値段に

現在、新築のマンションはたいへん買いやすい値段になってきている。したがって、公庫融資付きのマンションを手に入れるのはそんなにむずかしい問題ではない。ただし、公庫融資が付くとはいっても、いくつかのタイプがあり、それによって資金の出方がまったく違うことを知っておくべきだろう。公庫が借りられるとはいっても、「公庫付き」と「公庫融資利用可」では、一見、同じように見えても、まったく違う。「公庫付き」の場合、
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特例適用のための留意点

適用するための留意点としては、（1）まったくの第三者に売ること。夫婦、親子等の親族に売ったときは認められません。（2）三年に一回しか適用できません。（3）居住していたことを証明するために住民票を提出すること。別荘を売ったときは適用できません。（4）共働き夫婦の場合は、共有名義にしておけば二人分として六〇〇〇万円の控除となりますので有利です。2事業用資産の買い換え特例。次に居住用でも事業用でもないが
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「安かろう、悪かろう」では売れない

安ければいいというものではない。バブルのピーク時には、地価が上がり過ぎたために、マンションの専有面積を狭くして価格を維持しようと、大手不動産会社でも５０?台の３ＬＤＫを販売したことがあった。それはそれなりに売れはしたのだが、その不動産会社の評判を著しく落とすことになった。価格的な魅力から買ってはみたものの、居室は４畳半程度しかなく、ベッドを置くと足の踏み場もなくなる状態で、住み心地がいいわけはない
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超低金利時代で個人資産は目減り

最近では、預貯金が十分でなく、現在の生活にもゆとりがなくなってきている。経済的にも精神的にも、かつての「余裕」はなく、「一億総中流社会」という言葉も死語になってしまった。厳しい状況は全世代にわたっているが、仕事を離れてしまった六〇歳代では、貯蓄を減らした人の割合が増加している。株式市場も低迷が続いており、所得の低下と合わせて、全保有資産額にも陰りが見られるようになってきた。さらに、超低金利時代の長
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600万円から1000万円の頭金

大事なことは、手品のようにたちどころに出てくる可能性のある600万円から1000万円の頭金、これをもし夫婦で努力して貯めたらどのぐらいの時間がかかるか、この比較ですね。まあ表現は悪いけれども、「ここに頭金の隠し場所があった」と考えたらどうでしょう。そして、「老後は責任を持つから」とか、もういえることすべていって、全部リップサービスでもいいから、とりあえず親に援助してもらうべきだと思いますよ。「ウチ
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家族構成に合わせて間取りや床面積をきめる

建て替えをする住宅はどのくらいの広さがあったらよいかは、その家族の構成、年齢、あるいは敷地の条件などに左右されるが、いずれにしても建て替えは、住まいの質的向上が目的なのだから、何と言っても、適正な面積が確保されることが必要である。そこで、適正な広さはどのくらいか、ということになるのだが、これは主として家族構成によって異なってくる。家族構成と適正な面積についてはさまざまな見方があるが、いずれにしても
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正しい情報かどうかは結局、人次第

どんなにインターネットが発達しようが、メールで情報交換ができ便利になったとしても、変わらないのは人の愛情である。ぬくもりのあたたかさだ。今でこそ、誰とも会わずにインターネットでは建築のプランが容易に申し込めたりできるが、それでもそれはきっかけであって、それだけで購入しようとは思わないだろう。その後、進行するためには必ず人が介入し、打ち合わせを必要とする。お互いの意思の確認は、会ってその人の人柄、人
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