全国マンション情報ガイド

DCF法はなぜ大切か

2011.10.28

不動産のサイクル観とならんで、不動産を「読む」、実力を「知る」ための技術として必要なのがDCF法である。以下ではその特質について詳しく解説する。わかりやすく実例や図を使って説明するので、まずは基本の用語や概念を理解していただきたい。そして、鑑定評価書を解読できるようになり、さらには収支見積書が作成できることが最終目標だ。DCF法は、不動産の価値を、その不動産が将来生むすべてのキャッシュフローの合計額と考える。

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もちろん、合計する際には、将来キャッシュフローはすべて現在価値に引き戻す。将来キャッシュフローには、保有（運用）期間中に毎期得られるインカムキャッシュフローと売却時に得られるキャッシュフローという２大要素がある。証券化マーケットでDCF法が主流となっている背景には、配当（利回り）を投資者らに渡すという観点から、不動産を一定期間運用するという「期限の定め」が必要なことがある。運用するのは何年か、そして売却するのは何年目か、というスケジュールが前提として不可欠だ。DCF法にはこれらの視点が含まれている。他の不動産評価手法にはない特徴だ。